U houdt een restschuld over als uw woning bij verkoop minder opbrengt dan de hypotheek. Toch hoeft dat geen belemmering te zijn als u wilt verhuizen. Bijna alle banken bieden hun bestaande klanten aan hun restschuld mee te financieren.

In het kort

  • Veel woningen staan nog steeds ‘onder water’: de waarde van de woning is lager dan de hypotheek.
  • Een restschuld hoeft geen belemmering te zijn, want de meeste banken financieren restschulden van hun klanten mee.
  • Verwacht u een restschuld bij de verkoop van uw woning en kunt u die niet uit eigen middelen financieren dan moet u uw bank vooraf toestemming vragen om de woning met verlies te verkopen.
  • Woningeigenaren kunnen het risico op een restschuld bij verkoop verkleinen door extra af te lossen op hun hypotheek.
  • De kosten van financiering van een restschuld zijn fiscaal aftrekbaar.

Restschuld geen belemmering bij verhuizen

Hoewel de woningmarkt weer aantrekt, staan veel woningen nog steeds onder water: de waarde van de woning is lager dan de hypotheek. Een restschuld kunt u meestal meefinancieren in uw nieuwe hypotheek.

Na jaren van prijsdalingen op de woningmarkt, neemt het aantal verkopen weer toe en stijgen in grote delen van het land de prijzen. Die opleving is mede te danken aan de lage rente. Ondanks de aantrekkende woningmarkt, staan er nog steeds veel woningen ‘onder water’.
In dat geval kunt u bij de verkoop van uw woning de hypotheek niet helemaal aflossen met de opbrengst. U houdt dan een restschuld over. Het is natuurlijk niet prettig als uw woning onder water staat, maar u hoeft zich niet direct zorgen te maken zolang u geen verhuisplannen heeft. U kunt gewoon in uw woning blijven wonen en er verandert niets aan uw maandelijkse hypotheeklasten. Als u een aflossingsvrije hypotheek heeft, kan het wel reden zijn om te bekijken of u extra kunt aflossen voor het einde van de looptijd.
Gelukkig levert een restschuld meestal ook geen problemen op als u wel wilt verhuizen of uw woning wilt verbouwen. Heeft u genoeg eigen geld? Dan kunt u de restschuld zelf afbetalen. Bent u niet in die positie, dan zijn vrijwel alle banken bereid om een restschuld van bestaande klanten mee te financieren in de nieuwe hypotheek. Wel moet u uw bank vooraf toestemming vragen om de woning met verlies te verkopen.  Als de woning bij verkoop meer opbrengt dan de lening voor uw woning hoeft dat uiteraard niet.
Ook als u nu een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft en opnieuw in aanmerking komt voor een NHG-hypotheek, kunt u de restschuld meestal meefinancieren. Daaraan is wel een aantal voorwaarden verbonden.
Financiert u de restschuld mee? Dan sluit u daarvoor dus een hogere hypotheek af. De rente die u over het extra hypotheekbedrag betaalt, mag u onder voorwaarden aftrekken voor de inkomstenbelasting. Houd er wel rekening mee dat de rente over dit deel van de hypotheek maximaal 15 jaar fiscaal aftrekbaar is. Kijk voor meer informatie op de website van de Belastingdienst.
Een restschuld hoeft uw verhuis- of verbouwplannen dus niet in de weg te staan. Wel houdt de bank rekening met de restschuld bij het bepalen van de maximale lening voor een nieuwe woning of verbouwing. Als u uw restschuld meefinanciert, betekent dit in veel gevallen dat u minder kunt lenen voor uw nieuwe woning of de verbouwing.

Wat u van uw bank kunt verwachten

 

Bijna alle banken zijn bereid een restschuld van bestaande klanten mee te financieren in de nieuwe hypotheek.

Bij het financieren van een restschuld kijkt de bank of de lening verantwoord is, nu én in de toekomst. De bank kijkt daarbij onder meer naar uw inkomen en de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning dat u wilt kopen.
In sommige gevallen is het ook mogelijk de restschuld door een andere bank te laten meefinancieren. Bijvoorbeeld als uw bank niet meer actief is in Nederland. Elke bank heeft hiervoor eigen beleid.
Uw bank of adviseur kan u vertellen of het meefinancieren van de restschuld in uw situatie gunstig is. Soms zijn er andere mogelijkheden om de schuld af te betalen, zoals aflossen met eigen geld. Heeft u een hypotheek met NHG? Dan kan uw bank of adviseur u ook vertellen onder welke voorwaarden u de restschuld kunt meefinancieren als u weer een NHG-hypotheek afsluit.

Wat u zelf kunt doen

U kunt een restschuld op verschillende manieren afbetalen. Heeft u nog geen verhuisplannen? Dan kunt u het risico op een restschuld verkleinen door extra af te lossen.

Een restschuld bij verkoop kunt u op verschillende manieren aflossen. Zo kunt u de restschuld mogelijk met eigen geld aflossen. Ook kunnen uw ouders u misschien een bedrag schenken. Dat kan fiscaal aantrekkelijk zijn. Soms is het mogelijk om het geld te lenen bij familie.
Maak vooraf een inschatting van de hoogte van de restschuld. Dat hoeft niet ingewikkeld te zijn. U heeft een restschuld als de huidige marktwaarde van uw woning lager is dan de resterende hypotheek. Voor de marktwaarde kunt u de WOZ-waarde gebruiken of u kunt kijken wat vergelijkbare woningen in de buurt hebben opgebracht. De WOZ-waarde vindt u op de WOZ-beschikking die u jaarlijks van de gemeente krijgt. U kunt de woning ook laten taxeren, maar dat kost geld.
Zolang u geen verhuisplannen heeft, hoeft u zich dus in principe geen zorgen te maken als uw woning ‘onder water’ staat. Toch wilt u misschien voorkomen dat u bij verkoop op een later tijdstip een restschuld overhoudt. U kunt het risico op een restschuld verkleinen door extra af te lossen. Bij de meeste banken kunt u jaarlijks 1O tot 2O% van de hypotheeksom zonder vergoeding vervroegd aflossen. U betaalt dan geen extra kosten als u een deel van de hypotheek aflost voor het einde van de looptijd. Uw bank of adviseur kan u helpen bij het in kaart brengen van de mogelijkheden.

Veelgestelde vragen

Waarom moet ik toestemming vragen om mijn woning te verkopen met een restschuld?

U heeft geld geleend om uw woning te kopen. Verkoopt u de woning voor minder dan het bedrag dat u voor de woning heeft geleend? Dan houdt u een stuk lening over: de restschuld. Een restschuld hoeft geen probleem te zijn, als u de restschuld op een andere manier kunt terugbetalen. Bijvoorbeeld met spaargeld of door een persoonlijke lening af te sluiten. Maar niet iedereen kan een restschuld op een andere manier terugbetalen. Daarom moet u altijd vooraf toestemming vragen aan uw bank wanneer u uw woning wilt verkopen voor minder dan de hoogte van uw (hypothecaire) geldlening. Zo kan uw bank bepalen of u de restschuld kunt terugbetalen. Kunt u de restschuld niet terugbetalen? Dan kan het zijn dat uw bank u geen toestemming geeft om de woning met een restschuld te verkopen. Dit kan verstrekkende gevolgen hebben, zoals het niet doorgaan van de verkoop en het moeten betalen van een boete van 1O% van de koopsom aan de kopende partij. Kortom: zodra u van plan bent uw huis te verkopen en u verwacht een restschuld dan is het zeer verstandig uw bank hierover zo snel mogelijk in te lichten. Uw bank denkt met u mee.

Bij mij in de buurt stijgen de huizenprijzen weer. Als ik lang genoeg wacht met verkopen, verdwijnt de kans op een restschuld toch vanzelf?

Ja, dat is mogelijk. Als de woningmarkt zich de komende tijd gunstig blijft ontwikkelen en de waarde van uw woning genoeg stijgt, dan is uw woning straks mogelijk weer meer waard dan de resterende hypotheek. Maar garanties zijn er niet, want de huizenprijzen zijn niet te voorspellen.

Hoe kom ik erachter hoeveel mijn woning waard is?

U kunt de waarde van uw woning op een aantal manieren schatten. De WOZ-waarde geeft vaak een goede indicatie. Bedenk wel dat de WOZ-waarde betrekking heeft op het voorgaande jaar en daarbij dus geen rekening is gehouden met de laatste ontwikkelingen op de woningmarkt. U kunt ook nagaan wat vergelijkbare woningen bij u in de buurt hebben opgebracht. U krijgt een beter beeld van de marktwaarde als u de woning laat taxeren. Een taxateur kent de woningmarkt en bepaalt de waarde van uw woning op basis van de bouwkundige staat, de locatie en de gewildheid van het woningtype. Houd er wel rekening mee dat aan een taxatie kosten zijn verbonden. Hoeveel uw woning écht opbrengt, weet u natuurlijk pas als de verkoop definitief is.

Mijn woning staat onder water. Kan de bank de rente nu verhogen?

De rente die u betaalt voor uw hypotheek is onder andere opgebouwd uit kosten voor de bank en een risico-opslag. De waardedaling van uw woning speelt geen rol tijdens de rentevaste periode van uw hypotheek. Na afloop van de rentevaste periode van uw hypotheek krijgt u van uw bank een nieuw aanbod. Daarbij is onder andere de meest actuele waarde van uw woning bepalend. Als die waarde lager is, kan de bank een (hogere) risico-opslag rekenen.

Kan ik een woning met restschuld erven?

Ja, dat kan. Erft u een woning waarvan de hypotheek hoger is dan de waarde bij verkoop, dan zit u met een restschuld. Vreest u dat u een restschuld overhoudt? Dan kunt u de erfenis beneficiair aanvaarden. U krijgt dan de tijd om rustig uit te (laten) zoeken of het financieel verstandiger is de erfenis te aanvaarden of te verwerpen.

Mag ik opgebouwd vermogen in mijn Kapitaalverzekering Eigen Woning, Spaarrekening Eigen Woning of Beleggingsrekening Eigen Woning gebruiken om een restschuld af te lossen?

Ja, dat mag. U kunt hiervoor gebruik maken van de Kapitaalvrijstelling Eigen Woning. Als de vrijstelling van toepassing is, hoeft u over (een deel) van het uitgekeerde bedrag geen belasting te betalen. Meer over de vrijstelling leest u op de website van de Belastingdienst.

Ik heb mijn woning verkocht met een restschuld. Ik ga voorlopig huren en kan de restschuld dus niet meefinancieren in een nieuwe hypotheek. Ik heb niet genoeg eigen geld om de restschuld in een keer terug te betalen. Wat doet mijn bank in dit geval?

Uw bank kan een afbetalingsregeling met u afspreken. Uiteraard berekenen zij rente voor die lening. Dit is een consumptief krediet, omdat er geen zekerheid (de woning) tegenover de lening staat. Omdat het wel gaat om financiering van een restschuld, is de rente maximaal 15 jaar aftrekbaar.