Als u ook wilt profiteren van de actuele lage rentestand, dan lost u in de meeste gevallen uw hypotheek of een gedeelte ervan af voor het einde van de rentevaste periode. Hiervoor kan de bank een vergoeding rekenen. Die vergoeding wordt ook wel boeterente genoemd, maar is eigenlijk een vergoeding voor het financieel nadeel dat de bank heeft doordat u eerder aflost.

In het kort

  • Bij vervroegd aflossen op een hypotheek mogen banken een vergoeding in rekening brengen.
  • De vergoeding mag niet hoger zijn dan het financieel nadeel dat de bank heeft door de vervroegde aflossing.
  • Als u in 1 jaar minder aflost dan de vergoedingsvrije ruimte van minimaal 10% van de oorspronkelijke hypotheek, betaalt u geen vergoeding.
  • Ook in een aantal andere gevallen betaalt u geen vergoeding. Bijvoorbeeld als u gaat verhuizen of als u onverhoopt te maken krijgt met het overlijden van uw partner.

Vergoeding aan de bank

Hoewel de term boeterente misschien anders doet vermoeden, is de vergoeding voor vervroegd aflossen geen straf die de bank oplegt als u eerder aflost.

Als u een hypotheek afsluit, gaat u een verplichting aan om over het geleende bedrag rente te betalen gedurende een contractueel vastgelegde periode (rentevaste periode). Bij annuïtaire en lineaire hypotheken lost u ook elke maand een gedeelte van de lening af.
U kunt de hypotheek (of een aanzienlijk deel ervan) ook in één keer aflossen voor het einde van de rentevaste periode. Een reden hiervoor kan zijn om mee te profiteren van de actuele lage rentestand. Als u dat doet dan kan de bank een vergoeding in rekening brengen voor het vervroegd aflossen.
Die vergoeding staat bekend als ‘boeterente’, terwijl er eigenlijk geen sprake is van een boete.
Het is een vergoeding voor het financieel nadeel dat de bank heeft doordat u (een deel van) uw hypotheek eerder aflost dan vooraf met u is afgesproken.
De bank gaat transacties aan op de financiële markt om hypotheken te verstrekken. Daarvoor maakt de bank kosten. De rente die u betaalt, zorgt voor de inkomsten om deze kosten te dekken. Als u eerder aflost dan vallen die inkomsten weg. Maar de kosten van de bank lopen door. Daardoor heeft de bank financieel nadeel. In de hypotheekvoorwaarden staat daarom dat u hiervoor een vergoeding moet betalen aan de bank.
De vergoeding die de bank bij u in rekening brengt hoeft niet altijd gelijk te zijn aan het financieel nadeel dat de bank heeft. De vergoeding mag echter niet hoger zijn dan het financieel nadeel; lager mag dus wel. Het kan zijn dat een bank een keuze maakt in de berekeningsmethode waardoor niet het gehele financiële nadeel bij u in rekening wordt gebracht. De regels hiervoor staan in de Europese Hypothekenrichtlijn die sinds 14 juli 2016 van kracht is en die ook in de Nederlandse wetgeving is opgenomen. Banken moeten zich aan deze regels houden bij het berekenen van de vergoeding. De invulling van de berekening van de vergoeding kan wel per bank en per hypotheekvorm op onderdelen verschillen. Sinds 14 juli 2016 ziet de Autoriteit Financiële Markten (AFM) ziet er op toe dat banken en andere geldverstrekkers bij vervroegd aflossen geen onredelijke of oneigenlijke berekeningswijzen hanteren.

Heeft u destijds een hypotheek van € 3OO.OOO afgesloten? Dan kunt u ieder jaar minimaal € 3O.OOO kosteloos aflossen.

Wat u van uw bank kunt verwachten

De bank kan een vergoeding voor vervroegd aflossen in rekening brengen, maar doet dat niet in alle gevallen. Brengt uw bank een vergoeding bij u in rekening, dan wordt helder uitgelegd hoe de berekening tot stand is gekomen.

Als u vervroegd wilt aflossen, dan informeert de bank u over de stappen die u moet zetten en over de mogelijke vergoeding die in rekening wordt gebracht. Volgens de wet moet de berekeningswijze transparant, eerlijk en verantwoord zijn. Banken moeten helder uitleggen hoe zij de vergoeding berekenen en wat de uitgangspunten bij de berekening zijn.
De bank brengt niet altijd een vergoeding voor vervroegd aflossen in rekening. U betaalt alleen een vergoeding als u meer aflost dan de jaarlijkse vergoedingsvrije ruimte. In de hypotheekvoorwaarden bieden banken daar ruimte toe van minimaal 10% tot 20% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag per jaar.

Ook in de volgende gevallen rekent de bank meestal geen vergoeding voor vervroegd aflossen:

  • Bij overlijden van uw partner.
  • U verkoopt uw woning en verhuist naar een andere woning.

Als u bij het aangaan van uw hypotheek heeft afgezien van het recht om kosteloos af te lossen bij verhuizen (bijvoorbeeld in ruil voor een rentekorting) betaalt u wel een vergoeding.
Is uw hypotheek hoger dan de waarde van uw woning? Dan mag u de hypotheek bij sommige banken aflossen tot het niveau van de WOZ-waarde zonder dat u een vergoeding voor vervoegd aflossen hoeft te betalen. U kunt dit navragen bij uw eigen bank of adviseur.

Wat u zelf kunt doen

Wilt u binnen een jaar meer dan 1O% van uw oorspronkelijke hypotheek vervroegd aflossen? In dat geval kunt u in de hypotheekvoorwaarden nagaan of u hiervoor een vergoeding moet betalen. Wilt u meer weten, bijvoorbeeld over de hoogte van de vergoeding? Neem dan contact op met uw bank of adviseur.

Er kunnen allerlei redenen zijn om uw hypotheek vervroegd af te lossen, bijvoorbeeld:

  • U gaat verhuizen;
  • U heeft een erfenis gekregen die u wilt gebruiken om uw hypotheeklasten te verlagen;
  • U heeft overtollig spaargeld dat u wilt aanwenden om uw hypotheeklasten te verlagen; of
  • U wilt uw bestaande hypotheek oversluiten tegen een lagere rente.

Als u uw hypotheek vervroegd wilt aflossen, neem dan contact op met uw bank of hypotheekadviseur voor meer informatie. Als u een vergoeding voor het financiële nadeel van de bank moet betalen, kunnen zij voor u berekenen hoe hoog de vergoeding is en u uitleg geven over de wijze waarop deze vergoeding is berekend.

Veelgestelde vragen

In verband met de lage rente hebben wij onze hypotheek overgesloten en daarvoor een boeterente betaald. Nu las ik dat er een compensatieregeling is voor mensen die te veel hebben betaald. Waar kan ik hier meer informatie over vinden?

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft, naar aanleiding van Europese wet- en regelgeving die per 14 juli 2O16 van kracht is, onderzoek gedaan naar de berekeningswijze van de vergoeding voor vervroegd aflossen in Nederland. Hierover is in maart 2O17 een rapport naar buiten gebracht. In het rapport geeft de AFM een leidraad voor het berekenen van de vergoeding voor vervroegd aflossen
De banken hebben toegezegd deze rekenmethode met terugwerkende kracht vanaf 14 juli 2O16 te zullen hanteren. Banken zullen voor de al betaalde vergoedingen sinds 14 juli 2O16 beoordelen of, en zo ja in hoeverre, de berekeningswijze afwijkt van de uitgangspunten in de leidraad. Dit kan er toe leiden dat klanten een deel van de betaalde vergoeding retour ontvangen. Meer informatie lees u op de website van de Nederlandse Vereniging van Banken.

Mag ik altijd vervroegd aflossen?

U mag uw hypotheek altijd vervroegd aflossen. De bank mag wel voorwaarden stellen aan het moment (bijvoorbeeld alleen op de normale rentebetalingsdagen), de termijn (bijvoorbeeld een maand na aankondiging van het voornemen om af te lossen) en het bedrag dat u aflost (bijvoorbeeld minimaal 5OO euro). Daarnaast mag uw bank ook een vergoeding in rekening brengen voor het vervroegd aflossen. Dit is vastgelegd in de Europese Hypothekenrichtlijn die sinds 14 juli 2016 van kracht is.

Hoe berekent de bank de vergoeding voor vervroegd aflossen?

De vergoeding voor vervroegd aflossen wordt berekend op basis van de netto contante waarde methode. Dit houdt in dat de banken de vergoeding meestal berekenen op basis van de volgende stappen:

  1. Het openstaande hypotheekbedrag wordt verminderd met de aflossingsvrije ruimte: het bedrag dat u in het jaar van de aflossing zonder vergoeding kunt aflossen.
  2. Voor het restant van de rentevaste periode wordt per maand het verschil berekend tussen uw huidige hypotheekrente en de ‘referentierente’. De referentierente komt overeen met de marktrente op het moment dat u aflost.
  3. De optelsom van die maandelijkse verschillen is de gederfde rente: de rente die de bank misloopt.
  4. De gederfde rente wordt contant gemaakt. Dit contant gemaakte bedrag vertegenwoordigt de hoogte van het financiële nadeel van de bank als gevolg van het vervroegd aflossen.

Ik moet een vergoeding betalen aan mijn bank als ik mijn hypotheek oversluit naar een andere aanbieder. Maakt de bank op die manier winst op het oversluiten van hypotheken?

Banken maken geen winst op het oversluiten. De vergoeding voor vervroegd aflossen die u betaalt, is een vergoeding voor het financieel nadeel dat de bank heeft. Banken moeten zich bij het berekenen van die vergoeding houden aan de Europese Hypothekenrichtlijn die sinds 14 juli 2O16 van kracht is. Dat betekent dat de vergoeding voor vervroegd aflossen nooit hoger mag zijn dan het financieel nadeel dat de bank heeft. Als de bank administratiekosten in rekening brengt, dan moet dat volgens de wet gaan om een reële vergoeding waarop geen winst mag worden gemaakt.

Welke informatie verstrekken banken aan klanten over de kosten voor vervroegd aflossen?

De banken nemen in hun productinformatie algemene informatie op over de vergoedingsregeling bij extra en algehele aflossingen. Vanwege de sinds 14 juli 2O16 geldende wetgeving verstrekken banken daarnaast bij iedere vervroegde aflossing een kostenberekening met bijbehorende toelichting om inzichtelijk te maken hoe deze kosten zijn berekend.