In Nederland neemt het aantal zzp’ers en flexwerkers sterk toe. Bij de meeste banken kunnen ook zij een hypotheek afsluiten. Net als bij werknemers met een vast contract beoordeelt de bank of de hypotheek verantwoord is. Het ‘bestendig inkomen’ speelt daarbij een belangrijke rol.

In het kort

  • Steeds meer Nederlanders hebben een flexibel inkomen als zzp’er of flexwerker.
  • Woningkopers met een flexibel inkomen hebben steeds vaker evenveel mogelijkheden om in aanmerking te komen voor een hypotheek als werknemers met een vast contract.
  • Uitgangspunt is dat de hypotheek verantwoord moet zijn; de bank stelt daarom bij variabele inkomsten het bestendig inkomen vast.
  • Het is belangrijk dat u alle relevante informatie met uw bank deelt.

Flexibel inkomen is geen belemmering

Heeft u een flexibel inkomen, bijvoorbeeld omdat u zzp’er of flexwerker bent? Ook dan komt u bij de meeste banken in aanmerking voor een hypotheek. Op basis van uw ‘bestendig inkomen’ en andere relevante informatie stelt de bank vast of de gewenste hypotheek verantwoord is.

De laatste jaren neemt het aantal zzp’ers (zelfstandigen) en flexwerkers (een werknemer met een flexibel arbeidscontract, zoals een arbeidscontract voor bepaalde duur, een nulurencontract of oproepcontract) op de Nederlandse arbeidsmarkt flink toe. Bij de meeste banken kunnen ook zij een hypotheek afsluiten.
Heeft u een flexibel inkomen en wilt u een hypotheek afsluiten? Dan moet de bank, net als bij werknemers met een vast contract, beoordelen of de lening verantwoord is. De bank stelt daarom uw ‘bestendig inkomen’ vast. Dat is het inkomen dat u gedurende langere tijd moet kunnen verdienen.
Uitgangspunt voor het vaststellen van uw bestendig inkomen is uw gemiddelde inkomen in de laatste drie jaar. Vertoont uw inkomen een dalende trend? Dan zal de bank met een inkomen rekenen dat lager is dan uw gemiddelde inkomen of uitgaan van uw meest recente jaarinkomen. Het is immers belangrijk dat u uw hypotheeklasten kunt dragen, nu én in de toekomst.
Soms kunt u een hypotheek afsluiten als u pas twee of zelfs maar één jaar als zzp’er of flexwerker werkt. In dat geval moet u de bank op een andere manier zekerheid kunnen bieden, bijvoorbeeld door een onderbouwde toekomstprognose.

Het is in uw belang dat de bank een zo compleet mogelijk beeld heeft van uw mogelijkheden om een bestendig inkomen te verdienen. Verzamel daarom tijdig alle relevante documenten en zorg dat u deze bij de hand hebt tijdens het gesprek met uw bank of adviseur. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om jaarrekeningen, belastingaangiftes en -aanslagen, en overzichten van uw schulden en spaar- en beleggingsrekeningen. Maar ook om documenten waaruit uw capaciteiten en toekomstperspectief blijken, zoals een onderbouwde prognose, uw businessplan en diploma’s en getuigschriften.

De introductie van de perspectiefverklaring door initiatiefnemers Randstad, Obvion en Verenging Eigen Huis krijgt vanaf 2O17 een belangrijk vervolg.
Dan sluiten namelijk een aantal andere grote uitzendondernemingen zich aan bij dit initiatief. Tot nu toe (zie ook de veel gestelde vragen) was de perspectiefverklaring alleen toegankelijk voor flexmedewerkers van Randstad, Tempo-Team en Yacht.
Deze ontwikkeling is in lijn met de ambitie van de initiatiefnemers dat de perspectiefverklaring moet uitgroeien tot de marktstandaard voor flexmedewerkers die een huis willen kopen. Dit wordt mede mogelijk gemaakt doordat de verklaring door een toenemend aantal banken wordt geaccepteerd met daarbij de mogelijkheid van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

De perspectiefverklaring is gebaseerd op een (data)analyse van de arbeidsmarktpositie van de flexmedewerker. Deze verklaring wordt door het betreffende uitzendbureau aangevuld met een objectieve beoordeling van het C.V., de werkervaring, referenties, eerdere beoordelingen en persoonlijke gesprekken. Daarmee heeft de bank die de hypotheekaanvraag krijgt een goed en volledig inzicht in de mogelijkheid op een bestendig inkomen. Voor de bank is dit de basis om te beoordelen of er sprake is van een verantwoorde lening.
De flexmedewerker moet minimaal een jaar via het uitzendbureau aan het werk zijn om een beroep te kunnen doen op de perspectiefverklaring.

Ook voor zzp’ers is er een belangrijke ontwikkeling met betrekking tot de mogelijkheid in aanmerking te komen voor een hypotheek.
Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) heeft aangekondigd per 1 december 2016 haar beleid aan te passen waardoor ook zzp’ers die een jaar zelfstandig hebben gewerkt nu in aanmerking kunnen komen voor een NHG hypotheek. Een aantal banken heeft zich bij dit initiatief aangesloten. Meer informatie leest u o.a. op de website van de Nationale Hypotheek Garantie (www.nhg.nl).

Wat u van uw bank kunt verwachten

Bij de meeste banken kunnen ook zzp’ers of flexwerkers een hypotheek afsluiten. Wel richt de ene bank of hypotheekverstrekker zich meer op woningkopers met een flexibel inkomen dan de andere.

De bank stelt uw bestendig inkomen vast en beoordeelt aan de hand daarvan of de lening verantwoord is. Bij het beoordelen van uw aanvraag stelt de bank uw belang centraal. Goed adviseren kan alleen als de bank een compleet beeld van uw situatie heeft. Zie uw bank als partner en deel alle informatie die voor uw aanvraag relevant kan zijn.
Het kan zijn dat de bank de door u gewenste hypotheek niet wil verstrekken. De bank zal u in dat geval duidelijk uitleggen waarom dat zo is. U kunt daarna altijd een hypotheek aanvragen bij een andere bank of hypotheekverstrekker. Banken bepalen zelf op basis van welke criteria zij een aanvraag beoordelen, maar ze moeten dat wel kunnen toelichten. Het kan dus zijn dat de ene bank een hypotheekaanvraag anders beoordeelt dan de andere bank. Dat past bij een vrije markt.

Wat u zelf kunt doen

Bent u zzp’er of flexwerker en wilt u een hypotheek aanvragen? Dan is het belangrijk dat de bank een compleet beeld heeft van uw inkomen en toekomstperspectief.

Als u een flexibel inkomen heeft en een hypotheek aanvraagt, dan stelt de bank uw bestendig inkomen vast. Uitgangspunt is het gemiddelde van uw inkomen over de laatste drie jaar, maar soms houdt de bank een kortere periode aan. De bank bepaalt uw gemiddelde inkomen aan de hand van de jaarrekeningen en uw aangiften inkomstenbelasting.
Het is belangrijk dat u ook andere documenten verzamelt en aanlevert die van invloed kunnen zijn op de beoordeling door de bank. Bijvoorbeeld getuigschriften of diploma’s waaruit uw persoonlijke kwaliteiten blijken en die u helpen om een stabiel inkomen te verdienen. Ook documenten die inzicht geven in uw financiële situatie kunnen een rol spelen, zoals overzichten van schulden en spaargeld.

 

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen zzp’ers en flexwerkers?

Een flexwerker is iemand met een flexibel arbeidscontract, zoals een arbeidscontract voor bepaalde duur, een nulurencontract of oproepcontract. Meestal is zo’n contract voor korte tijd. Een flexwerker heeft dus geen vast contract, maar werkt vaak achtereenvolgend voor verschillende werkgevers. Ook mensen die voor een uitzendbureau werken, zijn flexwerkers.
Een zzp’er werkt – zonder arbeidscontract – voor verschillende opdrachtgevers. Zzp’ers staan vaak als ondernemer ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en regelen alles zelf, van acquisitie tot boekhouding.

Zijn er wettelijke regels als het gaat om hypotheken voor flexwerkers of zzp’ers?

In de wet is bepaald dat de hypotheekverstrekking door banken verantwoord moet zijn. Dit betekent dat u genoeg en voldoende stabiel inkomen moet hebben om de hypotheeklasten te dragen. Bij een variabel inkomen (zoals in het geval van flexwerkers en zzp’ers) moet de bank het bestendig inkomen vaststellen. Uitgangspunt is het gemiddelde inkomen in de laatste drie jaar. Vertoont uw inkomen een dalende trend, dan schat de bank uw bestendig inkomen lager in.
Soms kunt u een hypotheek afsluiten als u pas twee of zelfs één jaar als zzp’er of flexwerker werkt. In dat geval speelt de prognose van uw toekomstige inkomen een belangrijke rol. Of u kunt op een andere manier zekerheid bieden dat u de hypotheeklasten kunt dragen. De beoordeling door de bank is uiteindelijk gebaseerd op uw hele financiële situatie.

Ik heb een tijdelijk contract. Mijn werkgever wil een intentieverklaring verstrekken. Wat is dat?

Een intentieverklaring is een document waarin een werkgever aangeeft dat hij het voornemen heeft om u een vast contract aan te bieden. Veel banken zien een tijdelijk dienstverband met intentieverklaring als ‘vast en bestendig’. In dat geval wordt uw actuele inkomen aangehouden bij de berekening van uw maximale hypotheek. Maar sommige banken zullen u als flexwerker beschouwen, ook al heeft u een intentieverklaring van uw werkgever. In dat geval is uw gemiddelde inkomen over de afgelopen jaren het uitgangspunt.

Toen ik mijn hypotheek afsloot, had ik een vast contract. Inmiddels ben ik zzp’er. Nu wil ik verhuizen. Hoe gaat de bank daarmee om?

Als u uw woning verkoopt, lost u uw oude hypotheek af. Voor uw nieuwe woning sluit u een nieuwe hypotheek af. Dit betekent dat de bank opnieuw uw inkomen vaststelt om te bepalen wat u verantwoord kunt lenen. Daarbij hanteert de bank de regels die op uw nieuwe positie als zzp’er van toepassing zijn.

Wat gebeurt er met mijn hypotheek als ik van baan wissel of als zzp ‘er aan de slag ga?

Tussentijdse veranderingen in uw werksituatie hebben geen invloed op uw bestaande hypotheek. Toch is het verstandig wijzigingen door te geven aan uw bank. De bank kan dan samen met u bekijken of de hypotheek nog bij uw situatie past. Als u verhuist en een nieuwe hypotheek wilt afsluiten, kijkt uw bank wel naar uw actuele situatie. Bijvoorbeeld of u een vast contract heeft of als zzp’er werkt.

Bij welke bank kan ik als zzp’er of flexwerker terecht voor een hypotheek?

In de regel zijn alle banken bereid om hypotheken te verstrekken aan zzp’ers en flexwerkers, zolang de bank daarbij voldoet aan de wet- en regelgeving. Wel zijn er banken die zich specifiek op bepaalde doelgroepen richten, waaronder woningkopers met een flexibel inkomen. Dat past bij een vrije markt.

Rekenen banken hogere kosten of een hogere hypotheekrente voor zzp’ers en flexwerkers?

Banken rekenen kosten voor hypotheekadvies. Voor flexwerkers en zzp’ers is doorgaans meer tijd nodig om tot een goed advies te komen dan voor een hypotheekaanvrager met een vast contract. Het is daarom mogelijk dat de bank hogere kosten voor hypotheekadvies in rekening brengt. Banken zullen in beginsel geen hogere hypotheekrente berekenen.

Ik ben werkzaam via Randstad en las iets over een perspectiefverklaring. Wat is dat precies?

Dit betreft een initiatief uit begin 2O14 van Randstad, hypotheekverstrekker Obvion en Vereniging Eigen Huis (VEH).
Een perspectiefverklaring kijkt niet alleen naar het huidige inkomen van flexwerkers (zoals een werkgeversverklaring of intentieverklaring wel doen), maar ook naar het arbeidsperspectief. Zo worden opleiding, werkervaring, functie en de arbeidsmarktsituatie onder de loep genomen om na te gaan of ook in de toekomst verplichtingen kunnen worden nagekomen. Inmiddels hebben ook een aantal andere banken zich aangesloten en heeft het initiatief ook steun gekregen van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW) die Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verstrekt. Met een goedgekeurde perspectiefverklaring kunnen nu ook flexwerkers die minimaal een jaar werkzaam zijn bij Randstad, Tempo-Team of Yacht en minder dan 3 jaar aantoonbaar inkomen hebben in aanmerking komen voor een NHG hypotheek.