De vraag naar hypotheken door mensen op latere leeftijd neemt de laatste jaren sterk toe. Anders dan soms gedacht wordt, kunnen ook zij een hypotheek afsluiten. Banken houden dan wel rekening met het inkomen na pensionering.

In het kort

  • Banken behandelen mensen op latere leeftijd in beginsel niet anders dan andere hypotheekaanvragers.
  • Wel kijkt de bank of de hypotheek ook na de pensioenleeftijd verantwoord is.
  • Banken denken mee over mogelijkheden om (over)waarde ‘in steen’ te gebruiken als aanvulling op AOW of pensioen.

Geen andere behandeling, soms toch andere uitkomst

Banken behandelen hypotheekaanvragers op latere leeftijd in beginsel niet anders. Toch kan de uitkomst van een hypotheekaanvraag anders zijn dan voor een jonger persoon met hetzelfde inkomen. Uitgangspunt is dat de lening verantwoord is, nu én in de toekomst.

Ook op latere leeftijd kunt u een hypotheek afsluiten. Banken in Nederland werken niet met afwijkende voorwaarden, extra kosten of opslagpercentages vanwege de hogere leeftijd van de hypotheekaanvrager. Ook is er geen beleid dat mensen vanaf een bepaalde leeftijd niet meer in aanmerking komen voor een hypotheek.
Bij het vaststellen van de maximale lening gaan banken voor iedereen, ongeacht leeftijd, uit van de wettelijke hypotheeknormen. Toch kan de hypotheekaanvraag een andere uitkomst hebben dan voor iemand van bijvoorbeeld 35 jaar met een gelijk inkomen. Dat heeft met een aantal zaken te maken.
Zo hanteert het Nibud, dat de hypotheeknormen vaststelt, voor mensen met een AOW-uitkering een andere norm dan voor niet AOW-gerechtigden. Dat heeft te maken met de afwijkende belastingregels voor mensen die AOW ontvangen.
Gaat u binnen afzienbare tijd (tien jaar of korter) met pensioen? Dan kijkt de bank niet alleen naar uw huidige inkomen maar ook naar uw inkomen na pensionering. Op die manier beoordeelt de bank of de lening verantwoord is, nu én in de toekomst. Dat kan ertoe leiden dat een aanvrager op latere leeftijd minder kan lenen dan iemand met een gelijk inkomen die nog lang niet met pensioen gaat.

Ook de zogenoemde overlijdensrisicoverzekering speelt een rol. Deze verzekering keert uit bij overlijden, zodat met de uitkering de hypotheek kan worden afgelost. Daarmee heeft de bank zekerheid dat de hypotheek ook wordt afbetaald wanneer de woningeigenaar overlijdt.
Wordt de hypotheek afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en is de lening meer dan 80 procent van de woningwaarde, dan is een overlijdenrisicoverzekering verplicht. Ook bij een hypotheek zonder NHG kan een bank een overlijdenrisicoverzekering verplicht stellen. Dat verschilt per bank of hypotheekverstrekker en hangt vooral af van de hoogte van de hypotheek in vergelijking met de woningwaarde.
Overlijdensrisicoverzekeringen zijn relatief duur voor mensen op latere leeftijd vanwege het relatief hogere risico van overlijden. Soms is het zelfs helemaal niet mogelijk een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten omdat verzekeraars hiervoor een leeftijdsgrens hanteren. In de praktijk kunnen mensen op latere leeftijd dan ook vaak geen hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie afsluiten.

Veel 55-plussers hebben hun hypotheek (grotendeels) afgelost. Vaak is het hun wens de (over)waarde van hun woning ‘uit de stenen’ te halen. Met het vrijgekomen geld kunnen ze dan bijvoorbeeld voorzien in de kosten van levensonderhoud of een wereldreis maken, zonder dat zij de woning hoeven te verkopen.
Een hypotheekconstructie waarbij het geld uit de stenen wordt gehaald zonder dat de woning wordt verkocht, heet in de volksmond een ‘opeethypotheek’. Een beperkt aantal banken heeft hier een specifiek product voor. Voor de overige banken geldt dat zij per situatie bekijken wat de mogelijkheden zijn. Uitgangspunt is dat de lening verantwoord is en in het belang van de klant.

Wat u van uw bank kunt verwachten

Bent u 55-plusser en wilt u gaan verhuizen of verbouwen? Dan kan de bank of adviseur samen met u bekijken wat in uw geval de beste oplossing is.

Uw hypotheekaanvraag wordt door de bank in beginsel niet anders beoordeeld. Ook rekent de bank geen extra kosten of gelden er geen strengere voorwaarden vanwege uw leeftijd.
De bank kijkt naar uw huidige inkomsten en in veel gevallen ook naar uw inkomen na pensionering.
Na het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd gaat u minder belasting betalen, waardoor u ook minder renteaftrek heeft op uw hypotheek. Bovendien heeft u tegen die tijd waarschijnlijk al een groot deel van uw dertig jaar renteaftrek benut. Ook dat neemt de bank mee bij de beoordeling van uw hypotheekaanvraag.

Wat u zelf kunt doen

Het is belangrijk dat u zicht heeft op uw woonlasten en inkomen op langere termijn. Dat geldt ook als u een nieuwe hypotheek wilt afsluiten. Uw bank of adviseur kan u daarbij helpen. Extra aflossen of vermogen opbouwen kan verstandig zijn zolang u nog inkomen uit werk heeft.

Het is belangrijk dat u tijdig in kaart brengt wat er met uw inkomen gebeurt als u de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. Kijkt u daarbij ook of uw woonlasten – inclusief hypotheekrente – verantwoord zijn en passen bij uw inkomen, nu én in de toekomst.
Het kan verstandig zijn om in de jaren dat u nog inkomsten uit werk ontvangt een deel van uw hypotheek af te lossen zodat uw woonlasten dalen. Ook kunt u een deel van uw huidige inkomen gebruiken om vermogen op te bouwen voor later. Wat in uw geval het gunstigste is, kunt u met uw bank of adviseur bespreken. Zo heeft u ook nadat u de pensioengerechtigde leeftijd bereikt voldoende financiële armslag voor het bekostigen van uw uitgaven.
Wilt u verhuizen of verbouwen? Ook bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek is het van belang om na te gaan of uw woonlasten verantwoord zijn en dat ook in de toekomst blijven. Uw bank of adviseur kan u hierbij helpen.

Veelgestelde vragen

Ik heb een goed pensioen. Mijn zoon wil mijn woning graag overnemen. Kan ik een hypotheek krijgen om voor mezelf een appartement te kopen?

Ja, dat is mogelijk. De bank berekent dan uw maximale hypotheek aan de hand van uw inkomen en de waarde van het appartement dat u wilt kopen. Ook andere factoren kunnen van belang zijn, zoals de waarde van uw huidige woning, de hoogte van uw schuld en of overlijdensrisicoverzekering nodig is. Uw bank of adviseur kan kijken wat in uw specifieke situatie de beste oplossing is, ook als het gaat om het fiscaal gunstig overdoen van uw woning.

Ik heb een aflossingsvrije hypotheek en ga over vijf jaar met pensioen. Mijn inkomsten nemen dan met zo’n twintig procent af. Is het verstandig met mijn spaargeld een deel van mijn hypotheek af te lossen?

Het is goed dat u hier nu al over nadenkt en weet welke gevolgen pensionering voor uw inkomen heeft. Uiteraard kunt u het spaargeld aanwinden voor aflossing van uw hypotheek. Maar hierbij geldt ook dat u dit geld niet meer kan gebruiken als buffer voor andere uitgaven. Hoe het in uw situatie zit kunt u het beste samen met uw bank of adviseur bespreken.

Vorig jaar sloot ik (68) een hypotheek af bij. Maar nu vertelde iemand me dat ik waarschijnlijk een hogere rente betaal omdat de bank vanwege mijn leeftijd een risico-opslag rekent. Klopt dat?

Wij weten niet hoe in uw specifieke geval de hypotheekrente is vastgesteld. Maar algemeen geldt dat banken geen risico-opslag toepassen vanwege de hogere leeftijd van een klant. Een risico-opslag wordt berekend om een specifiek risico af te dekken. In de meeste gevallen gaat het dan om hypotheken waarbij de lening hoog is in verhouding tot de waarde van de woning. Als het goed is kunt u in uw hypotheekvoorwaarden zien of voor uw situatie een risico-opslag geldt. U kunt natuurlijk ook contact opnemen met uw bank of adviseur.

Over twee jaar ga ik met pensioen. Onze hypotheek is helemaal afgelost. Mijn vrouw en ik willen een wereldreis maken en daarvoor geld gebruiken dat ‘in de stenen’ zit. Kan dat?

Het is inderdaad mogelijk om het vermogen dat u met uw woning heeft opgebouwd vrij te maken voor extra financiële armslag. Een beperkt aantal banken heeft hier een specifiek product voor. Voor de overige banken geldt dat zij per situatie bekijken wat de mogelijkheden zijn. Uw bank of adviseur kan u informeren wat voor u de beste oplossing is.