Bij een hypotheekaanvraag bekijkt de bank of adviseur wat u verantwoord kunt lenen. Dat wordt ‘leencapaciteit’ genoemd. Uw inkomen en de waarde van de koopwoning spelen hierbij een belangrijke rol.

In het kort

  • Bij een hypotheek berekent de bank of adviseur hoeveel u verantwoord kunt lenen, de zogenoemde ‘leencapaciteit’.
  • Dat gebeurt op basis van wettelijke normen, waarbij uw inkomen en de waarde van de koopwoning een belangrijke rol spelen.
  • Hypotheeknormen zijn in het belang van de klant en dragen bij aan een stabiele woningmarkt.
  • In individuele gevallen mag de bank een hogere hypotheek verstrekken als de bank dat goed motiveert.

Wettelijke norm met ruimte voor maatwerk

De rente en aflossing op uw hypotheek vormen een groot onderdeel van uw maandelijkse lasten. Het is belangrijk dat u die lasten kunt dragen. Daarom bekijkt de bank wat u verantwoord kunt lenen. Daarvoor zijn wettelijke normen opgesteld. De bank mag daarvan afwijken als goed wordt gemotiveerd waarom dat wordt gedaan.

Gaat u verhuizen of verbouwen? Dan wilt u waarschijnlijk weten hoeveel hypotheek u maximaal kunt krijgen. Bij de meeste banken kunt u op de website berekenen wat uw ‘leencapaciteit’ ongeveer is. Wilt u precies weten hoeveel u kunt lenen, dan kunt u hiervoor een afspraak maken met uw bank of adviseur. Overigens hoeft u natuurlijk niet de maximale hypotheek af te sluiten. U kunt ook een goedkopere woning kopen. Bovendien hoeft u minder te lenen naarmate u meer eigen geld inbrengt. Uw maandlasten vallen dan lager uit.
Uitgangspunt bij de berekening van uw leencapaciteit is dat de lening verantwoord is. Daarmee wordt bedoeld dat u de maandlasten nu en in de toekomst moet kunnen dragen. Daarbij kijkt de bank onder andere naar:

  • de hoogte van de lening in verhouding tot de waarde van de woning die u wilt kopen (dit wordt ook wel ‘Loan to value’ genoemd);
  • de hoogte van uw lening in verhouding tot uw inkomen (dit wordt ook wel ‘Loan to income’ genoemd).

De overheid heeft vastgesteld dat uw hypotheek in 2O17 niet hoger mag zijn dan 1O1 procent van de waarde van de woning die u wilt kopen. De komende jaren gaat dit percentage omlaag. Vanaf 2O18 kunt u niet meer lenen dan de waarde van uw koopwoning.
Daarnaast stelt de overheid jaarlijks vast hoeveel een huizenkoper mag lenen op basis van het inkomen. Dat gebeurt op basis van advies van budgetorganisatie Nibud. Uitgangspunt is dat de hypotheek betaalbaar moet zijn gelet op de andere kosten van levensonderhoud.
Hoeveel u maximaal kunt lenen, wordt dus grotendeels bepaald door de wettelijk vastgestelde normen. Maar de bank mag in individuele gevallen afwijken van de wettelijke hypotheeknorm en een hogere (of lagere) hypotheek verstrekken. Dat moet de bank dan wel goed onderbouwen en uitleggen.

De duidelijke normen voor verantwoorde hypotheekverstrekking zijn in het belang van de klant en dragen bij aan een stabiele woningmarkt. Toch is hierover nogal eens discussie tussen partijen op de woningmarkt, zoals consumentenorganisaties, hypotheekverstrekkers en makelaars. Critici vinden dat de leennormen te streng zijn en de mobiliteit op de woningmarkt beperken. Banken zijn van mening dat verruiming van de leennormen geen doel op zich is. Zeker met de historisch lage rente van dit moment bestaat het risico dat huizenkopers bij versoepeling van de leennormen te hoge hypotheken afsluiten. Zij kunnen in de problemen komen als de rente in de toekomst weer stijgt of als de huizenprijzen dalen.

Wat u van uw bank kunt verwachten

Meestal kunt u online berekenen hoeveel u ongeveer kunt lenen en hoeveel rente u dan betaalt. Wilt u precies weten wat uw mogelijkheden zijn? Maak dan een afspraak met uw bank of adviseur.

Vrijwel elke bank biedt op haar eigen website de mogelijkheid om eenvoudig uit te rekenen wat uw maximale hypotheek is. Ook ziet u dan wat uw maandlasten zijn. Zo krijgt u inzicht in uw mogelijkheden. Overigens zal de uitkomst niet bij elke bank hetzelfde zijn, onder andere doordat het partnerinkomen niet bij elke bank even zwaar meetelt.
Zijn uw plannen al concreet, dan is het verstandig op tijd contact op te nemen met uw bank of adviseur voor een persoonlijk advies. In wettelijke normen is vastgelegd hoeveel u kunt lenen in verhouding tot uw inkomen en de waarde van de woning die u wilt kopen. Maar de bank mag daar in individuele gevallen van afwijken. Dat moet de bank dan wel goed onderbouwen en uitleggen.

Wat u zelf kunt doen

Heeft u een hypotheek nodig? Dan is het belangrijk dat u de hypotheeklasten nu én later kunt dragen. Houd er rekening mee dat u te maken kunt krijgen met financiële tegenslag en dat de hypotheekrente in de toekomst kan stijgen.

Daarnaast kunt u zich afvragen hoeveel u maandelijks aan vaste (hypotheek)lasten wenst te betalen, want dit zal bepalen hoeveel geld u maandelijks overhoudt om vrij te besteden.

Sommige hypotheekaanvragers kijken uitsluitend naar hun huidige financiële situatie als zij een hypotheek willen afsluiten. Maar iedereen kan te maken krijgen met onvoorziene tegenslag, zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van een partner. Dat kan, net als het stuklopen van een relatie, grote gevolgen hebben voor inkomen en uitgaven. Andere veranderingen zijn misschien nu al min of meer te voorzien, zoals gezinsuitbreiding.
De hypotheekrente is op dit moment erg laag. Maar het is niet uitgesloten dat de rente in de toekomst weer stijgt. In dat geval gaat u dan mogelijk meer rente betalen dan nu, afhankelijk van of u een flexibele of vaste rente heeft en hoe lang uw rentevaste periode is. Het is belangrijk na te gaan of u de hypotheek ook bij stijgende rentelasten kunt dragen.
Uw bank of adviseur kan u helpen om de verschillende scenario’s met u door te spreken en in kaart te brengen wat de gevolgen zijn voor de betaalbaarheid van uw hypotheek.

Veelgestelde vragen

Is een leennorm niet betuttelend?

Natuurlijk is niet elk huishouden hetzelfde en maken consumenten hun eigen financiële keuzes. Toch kan er op basis van een gemiddeld huishouden worden bepaald of er een verantwoorde lening kan worden verstrekt. Als ook welk gedeelte van het inkomen verantwoord aan woonlasten kan worden besteed. Mede dankzij de leennormen heeft Nederland een relatief stabiele woningmarkt en zijn er in vergelijking met andere landen weinig woningeigenaren met een hypotheekachterstand. Banken kunnen bovendien in individuele gevallen afwijken van de norm als ze dat onderbouwen en goed uitleggen.

Kan de bank ook een lagere leencapaciteit vaststellen dan de norm?

De bank kan rekening houden met specifieke omstandigheden waardoor uw leencapaciteit lager uitvalt dan de norm. Bijvoorbeeld als uw inkomen wisselvallig is. De bank moet dit duidelijk motiveren en uitleggen waarom u minder kunt lenen.

Hoe kan het dat ik bij de ene bank een hogere hypotheek kan krijgen dan bij een andere bank, terwijl ze dat op basis van dezelfde norm vaststellen?

Binnen het kader van de wettelijke normen stellen banken en geldverstrekkers zelf hun acceptatiebeleid vast. Dat past bij een vrije markt. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat bij de ene bank het partnerinkomen zwaarder meetelt dan bij de andere bank.

Ik was bij mijn adviseur en die liet een paar keer de term ‘explain’ vallen. Wat betekent dat?

Deze Engelse term komt van ‘comply or explain’ (‘pas toe of leg uit’). Daarmee wordt bedoeld dat de bank of de adviseur een bepaalde regel moet toepassen, of anders moet uitleggen waarom in dit geval de regel niet wordt toegepast. Bij het verstrekken van een hypotheek mag de bank in individuele gevallen afwijken van de vastgestelde hypotheeknormen, op voorwaarde dat die keuze goed wordt onderbouwd. ‘Comply or explain’ dus.

Onlangs kreeg ik van een bank te horen dat ik geen hypotheek kan afsluiten omdat ik een BKR-registratie heb. Wat houdt dat in?

Als u een lening afsluit, wordt dat door de geldverstrekker vastgelegd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Bij het vaststellen van de maximale hypotheek moet de bank rekening houden met alle schulden die u op dat moment heeft. Heeft u een consumptieve schuld? Dan kunt u dus minder hypotheek krijgen dan wanneer dat niet het geval zou zijn.
Het BKR registreert ook eventuele betalingsachterstanden. Bij langdurige betaalachterstanden krijgt u een ‘negatieve registratie’. In dat geval kunt u meestal geen hypotheek afsluiten. Op de website van het BKR leest u meer over kredietregistratie en wat u kunt doen als u een negatieve registratie heeft.

Hoe worden de hypotheeknormen vastgesteld?

Het Ministerie van Financiën stelt jaarlijks de hypotheeknormen vast. Deze leennormen worden vastgelegd in de Regeling Hypothecair Krediet. Bij het vaststellen van de normen worden partijen geconsulteerd die bij de woningmarkt betrokken zijn, zoals consumentenorganisaties, toezichthouders en de Nederlandse Vereniging van Banken. Budgetorganisatie Nibud adviseert daarnaast over de maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van het inkomen. Op de website van het Nibud leest u meer over de wijze waarop dit wordt vastgesteld.

Kan ik een hogere hypotheek krijgen voor het treffen van energiebesparende voorzieningen in mijn woning?

Op basis van de Regeling hypothecair krediet houdt een geldverstrekker bij de bepaling van de hoogte van de hypotheek rekening met de maximale lening ten opzichte van de waarde van de woning (in 2O17 nog 1O1%). Een geldverstrekker kan hiervan afwijken als er energiebesparende voorzieningen worden getroffen in de woning, zoals bijvoorbeeld dubbelglas, HR-ketel, zonneboiler, spouw-, dak- of vloerisolatie. In dat geval kan een geldverstrekker tot € 9.OOO extra hypotheek verstrekken. Voorwaarde is dat de totale hypotheek niet meer dan 1O6% van de waarde van de woning ná verbouwing mag bedragen. Om voor deze extra hypotheek in aanmerking te komen, moet uw inkomen minimaal € 33.OOO zijn.
Elke geldverstrekker maakt zijn eigen afweging of u in aanmerking komt voor deze extra financieringsruimte voor verduurzamingsmaatregelen. Per woningeigenaar wordt een risico-inventarisatie gemaakt en bekeken of meefinancieren mogelijk is.

Kan ik een hogere hypotheek krijgen bij de aankoop van een Nulopdemeter-woning?

In een Nulopdemeter-woning verbruikt het huishouden minder energie dan de woning opwekt. Hierdoor heeft u geen energierekening meer waardoor uw maandelijkse vaste lasten lager uitvallen. Bij het kopen of verbouwen van een dergelijke woning kunt u daarom maximaal € 25.OOO extra hypotheek krijgen. Om voor deze extra hypotheek in aanmerking te komen, moet uw inkomen minimaal € 33.OOO zijn.

Ik werk voor een buitenlandse werkgever en krijg mijn salaris uitbetaald in US Dollars. Ik heb geïnformeerd bij een hypotheek adviseur maar die zegt dat banken geen woninghypotheek kunnen verschaffen als het inkomen niet in Euro’s is. Klopt dit en wat kan ik nu doen?

Sinds de zomer van 2O16 geldt nieuwe Europese wetgeving met betrekking tot hypotheekverstrekking voor de financiering van een woning. Hierdoor verstrekken veel banken inderdaad geen hypotheek meer aan mensen met een inkomen in vreemde valuta (anders dan Euro). De reden is vrij technisch en gaat te ver om hier toe te lichten maar inmiddels is er goed nieuws. Vanaf december 2O16 is er in ieder geval één grote bank die weer bereid is hypotheek aanvragen van mensen met een inkomen in vreemde valuta in behandeling te nemen. En de verwachting is dat andere banken in de toekomst ook wat soepeler met deze aanvragen zullen omgaan.