Rentemiddeling kan aantrekkelijk zijn voor woningeigenaren die willen profiteren van de lage actuele hypotheekrente, maar geen eigen geld willen gebruiken om de vergoeding bij vervroegd aflossen te betalen. Of rentemiddeling voordelig is, hangt af van uw specifieke situatie.

In het kort

  • Veel woningeigenaren willen profiteren van de historisch lage hypotheekrente; dat kan door een tussentijdse renteaanpassing.
  • U kunt de destijds overeengekomen renteperiode ineens afkopen en de vergoeding bij vervroegd aflossen (boeterente) met eigen geld afrekenen.
  • Soms is het ook mogelijk om gebruik te maken van rentemiddeling; de afkoopkosten worden dan verrekend in een opslag die bovenop het nieuwe rentetarief komt.
  • Steeds meer banken bieden rentemiddeling aan.
  • Rentemiddeling kan uitsluitend bij uw eigen bank; u kunt uw hypotheek alleen oversluiten naar een andere geldverstrekker als u de afkoopkosten contant afrekent.

Rentemiddeling: alternatief voor oversluiten

Bij rentemiddeling wordt uw huidige hypotheekrente gemiddeld met de lage actuele rente, waardoor uw maandlasten direct dalen. De meeste banken verrekenen de kosten van de tussentijdse renteaanpassing in het nieuwe rentetarief. Er is niet één uniforme berekeningswijze. Steeds meer banken bieden rentemiddeling aan.

Rentemiddeling houdt in dat de bank met u een nieuwe rentevaste periode afspreekt. De rente die u eerder met de bank bent overeengekomen, wordt dan gemiddeld met de actuele marktrente. Aangezien de actuele rente historisch laag is, zal uw nieuwe hypotheekrente meestal lager zijn dan wat u nu betaalt.
Net als bij het oversluiten van de hypotheek brengen veel banken voor de tussentijdse renteaanpassing kosten in rekening. Bij rentemiddeling worden deze kosten verrekend door middel van een opslag op het nieuwe rentetarief. U hoeft dus geen eigen geld in te brengen om de kosten van de tussentijdse renteaanpassing te betalen. Overigens brengen sommige banken administratiekosten in rekening die u wel contant moet betalen.
Eind 2015 heeft de overheid bevestigd dat u de opslag voor de vergoeding bij vervroegd aflossen mag aftrekken voor de inkomstenbelasting. Sindsdien bieden steeds meer banken rentemiddeling aan. Meer informatie over de fiscale spelregels vindt u op de site van de Belastingdienst.

Rentemiddeling is gunstiger naarmate uw resterende rentevaste periode korter is. Als u nog een lange rentevaste periode heeft (met een hogere rente), dan telt de huidige (lagere) hypotheekrente namelijk minder zwaar mee in de berekening dan wanneer u nog een korte resterende rentevaste periode heeft.
Veel woningeigenaren hebben een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een spaarhypotheek. In dat geval kan het aantrekkelijk zijn om rentemiddeling aan te vragen voor alleen het aflossingsvrije deel van de hypotheek.
Banken bepalen zelf of en onder welke voorwaarden zij rentemiddeling aanbieden. Ook zijn er geen uniforme wettelijke regels voor het berekenen van het nieuwe rentetarief. Dat past bij een vrije markt, waarin banken zelf invulling geven aan hun commerciële beleid en geen afspraken mogen maken die de concurrentie kunnen belemmeren. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) ziet er op toe dat de banken en andere geldverstrekkers geen onredelijke of oneigenlijke berekeningswijzen berekenen.

Rentemiddeling is niet altijd aantrekkelijk. Heeft u een (bank)spaarhypotheek? Dan is uw hypotheekrente gekoppeld aan de spaarrente waarmee u vermogen opbouwt voor aflossing. Krijgt u door rentemiddeling een lagere hypotheekrente, dan gaat ook uw spaarrente omlaag. U betaalt dan weliswaar minder hypotheekrente, maar moet meer premie inleggen om hetzelfde bedrag voor aflossing te sparen. Uw bank of adviseur kan nagaan of rentemiddeling in uw geval interessant is.

Wat u van uw bank kunt verwachten

Niet alle banken bieden rentemiddeling aan. U kunt contact opnemen met uw bank of adviseur om te bespreken wat de mogelijkheden zijn.

Lang niet alle woningeigenaren zijn geïnteresseerd in het tussentijds aanpassen van de rente op hun hypotheek. De meeste banken zullen dan ook niet uit eigen beweging contact met u opnemen om de mogelijkheden te bespreken.
Op verzoek kan uw bank of adviseur u informeren wat in uw specifieke situatie de mogelijkheden zijn en wat de beste oplossing is.

Wat u zelf kunt doen

U kunt uw bank vragen een voorstel te doen voor een tussentijdse renteaanpassing. Uw bank bespreekt dan wat voor u de meest interessante optie is en of rentemiddeling mogelijk is. Voor oversluiten zonder rentemiddeling kunt u ook een offerte opvragen bij een andere bank of geldverstrekker.

Is uw hypotheekrente hoger dan de actuele rente? Dan kan rentemiddeling of het oversluiten van uw hypotheek voordelig zijn. U kunt uw bank vragen een voorstel te doen zodat u beide mogelijkheden met elkaar kunt vergelijken. Natuurlijk kunt u voor het oversluiten van uw hypotheek ook een offerte opvragen bij een andere bank of geldverstrekker.
Heeft u eigen geld om de vergoeding bij vervroegd aflossen te betalen, dan is oversluiten bij uw eigen bank of een andere geldverstrekker vrijwel altijd gunstiger dan rentemiddeling. U betaalt dan de lage actuele rente, in plaats van een rente die gebaseerd is op de actuele rente én uw huidige (hogere) rente. U moet dan wel ineens de afkoopkosten afrekenen.

 

Veelgestelde vragen

Waarom biedt niet elke bank rentemiddeling aan?

Steeds meer banken bieden rentemiddeling aan, maar banken bepalen zelf of zij dat doen of niet. Dat past bij een vrije markt, waarin banken zelf invulling geven aan hun commerciële beleid. Een aantal banken wijst erop dat rentemiddeling nog vrij nieuw is en dat door sommige experts vraagtekens worden gezet bij de voordelen voor de klant. Het kan ook zijn dat uw bank meer tijd nodig heeft om de systemen voor administratie en IT klaar te maken voor rentemiddeling.

Ik las dat rentemiddeling eerder interessant is voor de bank dan voor mij als woningeigenaar. Klopt dat?

Banken bieden rentemiddeling aan om tegemoet te komen aan de wensen van de klant. Rentemiddeling biedt woningeigenaren de mogelijkheid te profiteren van de momenteel lage hypotheekrente, zonder dat zij eigen geld hoeven in te brengen. Overigens brengen sommige banken administratiekosten in rekening die wel ineens afgerekend moeten worden.
Rentemiddeling leidt regelmatig tot discussies. Volgens sommige experts is rentemiddeling niet in het belang van de klant vanwege de manier waarop de kosten van een tussentijdse renteaanpassing worden berekend (lees ook: vergoeding bij vervroegd aflossen) en verrekend in het nieuw rentetarief. Bovendien is de renteontwikkeling een onzekere factor: niemand kan voorspellen of de rente nog verder zal dalen of juist weer gaat stijgen. In de praktijk hangt het van uw specifieke situatie af of rentemiddeling voordelig is.

Is rentemiddeling ook mogelijk als ik mijn hypotheek wil oversluiten naar een andere bank of geldverstrekker?

In dat geval is rentemiddeling niet mogelijk. Bij het oversluiten van de hypotheek brengt uw bank kosten voor vervroegd aflossen door het beëindigen van de hypotheek bij u in rekening. Deze kosten zijn een compensatie voor onkosten die uw bank heeft gemaakt of nog moet maken doordat de hypotheek voortijdig wordt beëindigd. Bij rentemiddeling verrekent uw bank deze kosten vaak in het nieuwe rentetarief. Als u besluit over te stappen naar een andere bank, betaalt u de afkoopkosten ineens aan uw huidige bank. Misschien kan een andere bank de afkoopkosten die u aan uw huidige bank moet betalen wel meefinancieren in de nieuwe hypotheek. Maar dit is dan geen rentemiddeling. Uw bank of adviseur kan u vertellen welke mogelijkheden u heeft.

Stellen banken aanvullende voorwaarden bij rentemiddeling, bijvoorbeeld als ik vóór het einde van de rentevaste periode mijn woning verkoop?

Banken bepalen zelf of en onder welke voorwaarden ze rentemiddeling aanbieden. Biedt uw bank rentemiddeling aan? Bekijk dan zorgvuldig het voorstel van uw bank en vraag om uitleg van de voorwaarden. Zowel voor u als de bank is het belangrijk dat alles helder en duidelijk is.

Ik heb voldoende eigen geld om de kosten van een renteaanpassing te betalen. Is het oversluiten van mijn hypotheek dan niet voordeliger dan rentemiddeling?

Doorgaans zal dat inderdaad het geval zijn, zeker als u bij uw huidige geldverstrekker blijft. Wat voor u voordelig is, hangt af van uw specifieke situatie. Uw bank of adviseur kan u helpen een goede keuze te maken.

Bij rentemiddeling berekent mijn bank de kosten van een renteaanpassing door middel van een opslag op het nieuwe rentetarief. Is die opslag aftrekbaar voor de inkomstenbelasting?

Ja, deze opslag is aftrekbaar. Rekenvoorbeeld:
U heeft een eigenwoningschuld van € 2OO.OOO. Hierover betaalt u ieder jaar 5 procent rente. Uw rentevaste periode loopt nog vijf jaar. Door middeling van uw oude rente en de actuele hypotheekrente is uw nieuwe rente 2,5 procent. De bank verrekent de vergoeding voor vervroegd aflossen door middel van een opslag van O,1 procent. U betaalt dus voortaan 2,6 procent rente per jaar, ofwel € 5.2OO. Dit bedrag geeft u op bij uw belastingaangifte en is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Meer informatie hierover vindt u op de site van de Belastingdienst.