Vaak berekent de bank een risico-opslag als uw hypotheek hoog is in verhouding tot de woningwaarde. Dit is om het zogeheten “restschuldrisico’’ af te dekken, het risico op een restschuld bij verkoop van de woning. U kunt zelf invloed uitoefenen op de hoogte van deze risico-opslag door een extra aflossing te doen of bij een gestegen woningwaarde dit door te geven aan uw geldverstrekker. Hierdoor kan de risico-opslag mogelijk worden verlaagd.

In het kort

  • Banken lopen een restschuldrisico op hun klanten. Dit restschuldrisico verschilt per klant. De hoogte van de risico-opslag is gerelateerd aan de verhouding tussen de hoogte van uw actuele hypotheekschuld en de marktwaarde van uw woning.
  • Als u veel heeft afgelost of de waarde van uw woning is flink gestegen, dan kan de risico-opslag misschien omlaag of zelfs worden geschrapt.
  • Of een daling van de waarde van uw woning tijdens de rentevaste periode invloed heeft op de hoogte of het alsnog toepassen van een risico-opslag, hangt af van wat de bank met u hierover heeft afgesproken.
  • Sommige banken verlagen de risico-opslag op verzoek van de klant, andere banken doen dit automatisch. Neem contact op met uw bank om te bespreken wat voor u geldt en wat uw eventuele mogelijkheden zijn om uw risico-opslag te verlagen.
  • Bij NHG-hypotheken past de bank vrijwel nooit een risico-opslag toe.

Meer risico voor de bank bij hoge hypotheek

Banken lopen het risico dat klanten hun hypotheek niet kunnen terugbetalen. Dit noemen we het restschuldrisico. Hierdoor kunnen er kosten voor de bank ontstaan. Het restschuldrisico verschilt per klant. De bank loopt meer risico als uw hypotheek hoog is in verhouding tot de waarde van uw woning. Uw koopwoning is namelijk het onderpand van de hypotheek. Door middel van een stelsel van risico-opslagen probeert de bank de restschuldrisico kosten zo goed mogelijk te verdelen over de klanten die zij heeft. Op basis van een inschatting van het risico van de klant wordt met de klant een rentetarief afgesproken. Dit rentetarief wordt, naar de wens van de klant, voor een bepaalde periode vastgezet.

 

Banken bepalen zelf of zij een risico-toeslag rekenen en hoe hoog die is. Dat past bij een vrije markt waar niet alleen wordt geconcurreerd op prijs maar ook op voorwaarden.
Bij een hoge hypotheek in verhouding tot de woningwaarde loopt de bank een groter risico wanneer in geval van gedwongen verkoop een restschuld overblijft. Daarom rekent de bank voor zulke hypotheken meestal een hogere risico-opslag. Heeft u veel afgelost of is de woningwaarde gestegen? Dan kan de bank de opslag mogelijk verlagen of zelfs laten vervallen.

Het kan zijn dat u een hypotheek heeft die bij aanvang fors hoger was dan de waarde van uw woning. Bijvoorbeeld voor financiering van de transactiekosten of een verbouwing van uw nieuwe woning. Een hypotheek waarbij de lening hoog is in verhouding tot de waarde van de woning noemen we een ‘tophypotheek’. Tegenwoordig sluiten banken geen hypotheken meer af die fors hoger zijn dan de woningwaarde. De overheid heeft namelijk bepaald dat de hypotheek in 2O17 niet hoger mag zijn dan 1O1% van de woningwaarde. Vanaf 2O18 kunnen kopers niet meer lenen dan de woningwaarde.
Mede onder invloed van de lage spaarrente hebben veel woningeigenaren de laatste jaren fors afgelost op hun hypotheek. Zij lopen daardoor minder kans op een restschuld bij de verkoop van hun woning. Als u aflost leidt dat er bovendien toe dat uw hypotheek lager wordt in verhouding tot de waarde van uw woning. Uw bank loopt dan minder risico. In dat geval kunt u uw bank vragen de risico-opslag te verlagen of misschien zelfs te schrappen. Banken onderzoeken tevens de mogelijkheden om zelf proactief contact op te nemen met klanten die veel aflossen om een eventuele verlaging van de risico-opslag te bespreken.
Uw bank kan uw verzoek alleen beoordelen als duidelijk is hoeveel uw woning nu waard is. Dit betekent dat u de meest recente WOZ-beschikking of een taxatierapport (niet ouder dan zes maanden) moet meesturen.
Houd er rekening mee dat de verhouding tussen uw hypotheek en de woningwaarde niet per definitie gunstiger wordt als u extra aflost. Dat hangt immers niet alleen af van hoeveel u aflost, maar ook van de waardeontwikkeling van uw woning.
Loopt uw rentevaste periode af? Dan houdt de bank bij het vaststellen van de nieuwe rente automatisch rekening met hoeveel u heeft afgelost. Dit kan betekenen dat uw risico-opslag wordt verlaagd.

 

Het verlagen of schrappen van de risico-opslag is niet in alle gevallen gunstig. Dit geldt vooral voor (Bank)spaarhypotheken. Bij een (Bank)spaarhypotheek is de rente waarmee u spaart voor aflossing gekoppeld aan uw hypotheekrente. Als de bank uw risico-opslag verlaagt of schrapt, gaat u weliswaar minder rente betalen maar moet u meer inleggen om een hetzelfde bedrag voor aflossing te sparen.
Banken berekenen vrijwel nooit risico-opslag voor hypotheken die zijn afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie. Dit betekent dus ook dat banken de rente op een NHG-hypotheek niet verlagen als de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de woningwaarde gunstiger wordt.

Wat u van uw bank kunt verwachten

Heeft u fors afgelost of is de waarde van uw woning gestegen, en denkt u dat uw risico-opslag omlaag kan of kan worden geschrapt? Dan kan uw bank of adviseur samen met u bekijken wat de mogelijkheden zijn.

Sommige banken passen de risico-opslag automatisch aan als u in een lagere risicoklasse bent gekomen. Andere banken benaderen u actief als u fors heeft afgelost, maar meestal moet u zelf contact opnemen met de bank. Het is voor de meeste banken namelijk nog niet mogelijk om te bepalen wanneer de rente-opslag omlaag kan of geschrapt kan worden. Zij kunnen namelijk (nog) niet achterhalen of uw woning meer waard is geworden. Banken onderzoeken wel de mogelijkheden om zelf contact op te nemen met klanten die veel aflossen.

Wat u zelf kunt doen

Het is van belang dat u alert bent op ontwikkelingen die invloed hebben op de verhouding tussen uw hypotheek en de woningwaarde. Dan gaat het om extra aflossen of een stijging van de marktwaarde van uw woning.

 

In de hypotheekvoorwaarden staat in veel gevallen vermeld of de bank een risico-opslag toepast en hoe de opslag is berekend. Als u sinds het afsluiten van de hypotheek fors heeft afgelost of als de waarde van uw woning flink is gestegen, kunt u bij de bank een verzoek indienen om de risico-opslag te verlagen of te schrappen. U moet dan wel de meest recente WOZ-beschikking of een taxatierapport (niet ouder dan zes maanden) laten zien zodat de bank de actuele waarde van uw woning kan vaststellen. Bij twijfel of vragen kunt u contact opnemen met uw bank of adviseur.

Veelgestelde vragen

Ik wil weten of ik op dit moment een risico-opslag betaal. Hoe kom ik daar achter?

Dat staat in veel gevallen vermeld in uw hypotheekvoorwaarden. U kunt natuurlijk ook contact opnemen met uw bank of adviseur.

Kan het zijn dat de ene bank wel een risico-opslag berekent en de andere niet?

Dat is inderdaad mogelijk. Binnen de ruimte die de wet- en regelgeving biedt, bepalen banken zelf welke producten en diensten zij aanbieden en onder welke voorwaarden. Dit betekent ook dat banken zelf mogen bepalen in welke gevallen zij een risico-opslag berekenen en hoe hoog die opslag is.

Kan de bank ook een risico-opslag berekenen om een andere reden dan de hoogte van de hypotheek in vergelijking met de waarde van de woning?

De bank kan een risico-opslag berekenen als uw specifieke situatie extra risico’s met zich meebrengt. Dat geldt in principe niet als u een flexibel inkomen heeft of op latere leeftijd een hypotheek wilt afsluiten. U moet hierbij eerder denken aan een opeethypotheek, woonboot-hypotheek of vreemde valuta hypotheek.

Waarom neemt de bank zelf geen contact met mij op als door aflossing of waardestijging mijn rente omlaag kan?

Banken hebben niet automatisch inzicht in de actuele waarde van uw woning. Banken moeten dit handmatig verwerken zodra zij het inzicht in de woningwaarde hebben verkregen. Tot op heden bestaat er geen rechtstreekse informatie-uitwisseling tussen banken en gemeenten over de WOZ-waardes die de gemeente aan woningen toekent. Daardoor kan de bank ook niet vaststellen of uw risico-opslag omlaag kan of zelfs kan worden geschrapt. Wel werkt een aantal banken aan een ‘alert systeem’ waarbij de bank zelf proactief contact opneemt als een klant veel extra aflost. Vervolgens kan de klant dan samen met de bank bekijken of de risico-opslag kan worden verlaagd (of geschrapt). Toch blijft het van belang dat u dit zelf ook in de gaten houdt.

Ik wil een woning kopen en betaal een groot deel met eigen geld. Rekent de bank dan een lagere rente?

Doordat u de nieuwe woning deels met eigen geld betaalt, heeft u een minder hoge hypotheek nodig. Banken gebruiken verschillende klassen voor de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van de koopwoning. Het is inderdaad aannemelijk dat u door eigen geld in te brengen in een lagere klasse valt en dus een lagere of geen risico-opslag hoeft te betalen.

In 2O12 kocht ik een appartement voor € 195.OOO,- . Nu worden woningen in mijn straat voor veel meer verkocht. Kan ik de bank vragen mijn hypotheekrente te verlagen?

Als de bank een risico-opslag toepast, kunt u inderdaad vragen of de rente omlaag kan. Daarvoor heeft u een WOZ-beschikking met de meest recente waardepeildatum of een taxatierapport van niet meer dan zes maanden geleden nodig. Maar uw hypotheek van € 195.OOO,- valt onder de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie. Dus mogelijk heeft u een NHG-hypotheek. In dat geval betaalt u toch al geen risico-opslag en zal de bank uw rente dus ook niet verlagen.

Waarom is het voor spaarhypotheken niet altijd gunstig een verzoek tot renteverlaging bij de bank in te dienen?

Als de woningeigenaar een volledige spaarhypotheek heeft, wordt naast de maandelijks te betalen hypotheekrente ook een netto bedrag maandelijks gespaard op een hiervoor bestemde spaarrekening waarbij de spaarrente gelijk is aan de hypotheekrente. Vanwege de koppeling van de hypotheekrente met de spaarrente levert een lagere hypotheekrente ook een lagere spaarrente op, met als gevolg dat weliswaar een lagere (aftrekbare) rente wordt betaald, maar ook een hogere (niet aftrekbare) premie. Hierdoor kunnen de netto maandlasten juist stijgen. Als de woningeigenaar een spaarhypotheek heeft waarbij er ook een gedeelte aflossingsvrij is, dan is het meestal wel gunstiger een verzoek tot verlaging van de risico-opslag bij de bank te vragen.